特朗普任总统利好美国房地产业吗?炒房的来看看

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北京时间23日FT称,房地产开发商第一次当上了美国总统,这是房地产业人士登上的权力最高的位置。

但是,唐纳德•特朗普(Donald Trump)上任的头几周仍留下了一个悬而未决的问题:特朗普此前一直在从事的这个行业是否应庆幸他的上台。

特朗普正让一些地产业人士担任引人瞩目的职位:全球最大房地产投资机构黑石(Blackstone)的联合创始人苏世民(Stephen Schwarzman)担任他的战略与政策论坛主席;Vornado的史蒂文•罗斯(Steven Roth)和LeFrak Organization的理查德•勒弗拉克(Richard LeFrak)将领导一个新的基础设施委员会;Colony NorthStar创始人托马斯•巴拉克(Thomas Barrack)策划了特朗普的就职典礼。这些人控制的房地产资产总价值大约为2000亿美元。

“现在房地产业领导着美国,”一位资深房地产银行家表示。在他看来,这是值得庆幸的:他认为,一位在地产业根基如此深厚的总统不大可能采取任何主动敌视该行业的措施。投资者似乎有同感:自特朗普竞选获胜以来,美国房地产投资信托的份额在稳步增加。但是,当全球房地产业领袖最近参加国际房地产投资展览会(Mipim)时,很多人仍对特朗普计划的未来影响感到担心。

房地产服务集团世邦魏理仕(34.88, -0.28, -0.80%)(CBRE)全球首席经济学家理查德•巴克海姆(Richard Barkham)表示,特朗普上任时,正值全球经济与地产周期的晚期阶段。地产代理高力国际(Colliers International)的数据显示,2015年美国房地产交易额达4600亿美元,几乎与之前2007年的峰值持平,然后在2016年回落至3390亿美元。英国和欧洲的情况跟美国类似。

此刻,特朗普的要务似乎是取悦那些帮他当上总统的愤怒的“锈带”选民。

“他将不得不回报他的核心选民阵营,即所谓锈带的工薪阶层人群,我认为,一开始很难通过保护主义或回流(工作岗位)做到这一点——所以他将发现,通过公共支出更容易办到,”巴克海姆说。

“公共支出提议将需要一定时间才能见到效果,但加上他的税改提议,两者构成了一次周期晚期财政刺激。通过刺激就业、增长和需求,这将对房地产业非常有利。”他接着说,写字楼和个人住房领域尤其可能从中受益。

除了给个人和公司减税,特朗普呼吁基础设施支出要达到5000亿至1万亿美元,焦点是吸引私人投资进入一项公共工程计划。

“至于说特朗普有一份计划,看来它会主要依靠税收减免,以鼓励私人投资,”力高国际研究总监沃尔特•贝彻(Walter Boettcher)说。“鉴于美国基础设施投资需求的规模——据美国土木工程师学会(ASCE)估计,仅仅修补现有基础设施便需要3.6万亿美元——这在理论上有可能会导致全球资本从其他市场(包括发达市场和新兴市场)分流过来,但不大可能实现。”

更有可能的是,贝彻表示,特朗普计划将不像宣传的那么雄心勃勃。“美中不足是,若想吸引私人资本,投资需要产生收入,”他接着说,“除了养路费,如何从新的空中交通管制系统、医院(和)学校产生新的收入流,并不总是显而易见的。”

他指出,到目前为止,一直很难设计出满足投资者稳定收入需求的投资结构。“如果发现了某种‘普通’投资结构,那么这将大大地改变该计划的潜在影响。”

特朗普还承诺进行一场火烧监管规则的“监管篝火”,尤其是废除2010年通过的《多德-弗兰克法》(Dodd-Frank Act)。该法旨在缓解引发了2008年金融危机的一些状况。在那场危机中,银行等机构进行的高风险房地产投资发挥了核心作用。

“由于金融监管可能放松,或者起码不再收紧,资本流动或许会出现起色,在短期至中期内对投资活动和业绩构成利好,”总部位于芝加哥的地产咨询机构仲量联行(JLL)的分析师们表示。

《多德-弗兰克法》包含所谓“沃尔克规则”(Volcker Rule),该规则对吸收散户存款的银行的自营交易做出了限制。但分析师们表示,该规则对商业地产投资的影响一直很有限。“银行撤出后的空间,已被其他机构填补上。目前资本并不短缺,”巴克海姆说。

他表示,如果《多德-弗兰克法》中对消费者贷款的严苛规定被特朗普取消的话,放松监管也许会对国内抵押贷款市场产生更重大的影响。“这或许会给抵押贷款市场带来松动,可能利好复苏很缓慢的独户住宅市场。”

景顺房地产(Invesco Real Estate)的全球房地产证券主管乔•罗德里格斯(Joe Rodriguez)表示,房地产的特定领域也许会因特朗普提出的政策而遭殃。如果特朗普所在的共和党按计划推进,废除《平价医疗法》(Affordable Care Act)(或称“奥巴马医改”(Obamacare)),“则医疗、尤其是医院,也许会受到负面冲击。”他接着说:“如果贸易协定被修订,引发进口减少和港口活动减弱的话,工业、尤其是沿海地产市场也许会受到负面冲击。”

Green Street Advisors的分析师们表示,共和党的税改提议包含取消企业利息支出税前扣除,这可能潜藏着又一个不利因素。这些分析师表示,维持地产业的利息支出税前扣除,而取消其他行业的该待遇,很可能是不现实的,这意味着,“特朗普或许没有太多选择,只能支持税改方案中他不太喜欢的那些部分”。

分析师们表示,这一变化将可能促使企业从债务融资转向成本更高的股权融资。

在全球范围看,关键问题在于,特朗普的支出方案——加上预期的加息——将在多大程度上增加或削弱房地产的回报。

如果租金增长速度不够快,投资者向其他资产类别寻求更高回报率,可能会对资本价值构成下行压力。许多分析师认为,资本价值一直在以一种不可持续的速度上升。